+7 (812) 600-55-77

Открыты во всех своих решениях Нам есть, что рассказать и мы готовы делиться своим опытом. Наши двери всегда открыты

Главная/Пресс-центр/Мы в СМИ/Ведущий аналитик Ольга Фролова на круглом столе Эксперт Северо-Запад

Ведущий аналитик Ольга Фролова на круглом столе Эксперт Северо-Запад

Нормативная лексика

Принятый в Законодательном собрании Санкт-Петербурга закон о региональных нормативах градостроительного проектирования – документ чрезвычайно нужный, но крайне формальный.


В конце января в третьем чтении принят городской закон «О региональных нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Петербурга». Он определяет минимальный уровень обеспеченности жителей города объектами транспортной и инженерной инфраструктуры, социально-культурного, коммунально-бытового и рекреационного назначения при застройке городских территорий.

Как и насколько эти нормативы будут применимы в Петербурге и применимы ли вообще, участники рынка обсудили на круглом столе, который организовал журнал «Эксперт Северо-Запад».

Заплатка для Петербурга

Как объясняют эксперты Законодательного собрания Петербурга (ЗС), законопроект – это «заплатка», которую нужно было принять. В противном случае прокуратура застопорила бы весь процесс согласований проектов планировки территорий. «Кое-как эту задачу удалось решить. И документ, на основе которого можно выявлять недостатки, – это лучше, чем его отсутствие», – говорит эксперт комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга Александр Карпов. 
Впрочем, по его мнению, вариант, который поступил от губернатора в ЗС, в основном повторял советские СНиПы. «И одна из наших задач состояла в том, чтобы выкинуть оттуда все лишнее. Оставить конкретные цифры, которые имеют правоустанавливающий характер. Со стороны исполнительной власти посыл был очень понятный: с одной стороны, быстро, с другой – как можно менее конкретно, потому что ни в одной цифре не уверены. Что касается девелоперского сообщества, то их позиция была эгоистичной и пассивной.
Они выходили несколько раз с конкретными предложениями: здесь должна быть такая цифра, а здесь – такая. А все, что за пределами цифр, в частности концепция закона, нас не волнует. В итоге, если говорить дипломатически, диалог не сложился», – объясняет он.

Уже в конце февраля Законодательное собрание приняло в первом чтении новый законопроект – «О внесении изменений в закон о градостроительной деятельности», который, по словам Александра Карпова, задает новый формат нормативов.
Срок поправок ко второму чтению этого законопроекта – до 2 октября. «И это дает возможность создать рабочую группу и отработать все нюансы», – считает эксперт.

С отсутствием изначальных цифр для расчета соглашается экс-советник губернатора Петербурга, председатель совета директоров ОАО «Авангард» Вячеслав Семененко: «У нас есть тотальный дефицит детских садов во всех районах. А есть цифра? Нет. Можем ли мы решить эту проблему? Нет. Потому что свободных земельных участков, соответствующих формату, на территории Санкт-Петербурга нет. Значит, необходимо в первую очередь менять федеральное законодательство, в частности Санитарные правила и нормы, и прописывать возможность строительства детских садов разного типа. Они снимут нагрузку.
Такая же ситуация по школам. Вопросы здравоохранения. От стандартов советского времени надо уходить. Две скорых помощи, которые давление сбивают, четыре койки и поликлинический кабинет – и это снимает нагрузку с какой-то территории».
Специалисты убеждены: проблема в том, что все подобные предложения входят в сферу деятельности федеральных законодателей. «Наши предложения – выделить центр города, прописать особый приказ о том, что федеральные зоны на эту территорию не распространяются, и создать здесь свой собственный СНиП. Тогда, возможно, будет и дифференциация», – говорит начальник управления научно-методического обоснования градостроительного развития Санкт-Петербурга СПбГКУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» Светлана Ершова.

Не дышло

Проблема негибкости законодательства действительно существует. «У нас нет правовой базы, которая позволяла бы проектировать именно Петербург. Есть набор неких стандартов, средних по России. Но Петербург – не Россия. У нас особый город, уникальный исторический центр, большая дифференциация по территориям – от Курортного района до Колпино. Огромная береговая линия Финского залива, огромная береговая линия Невы.
У нас есть большая расчлененность территории, которая этими нормативами вообще не учитывается, – перечисляет Александр Карпов. – А нормативы приняты так, как будто у нас весь город – сплошная ровная доска, и на ней можно рисовать произвольно любую сетку. Со всем этим столкнется правоприменитель, когда попробует наложить норматив на реальный проект планировки. Классическая ситуация, которая называется «гладко было на бумаге»».

«Сейчас мы занимаемся тем, что анализируем пятна под застройку. Берем пятно и смотрим, что там можно реализовать. И понимаем: то, что хотим или гипотетически можем реализовать, не вписывается. Строим жилой дом – детский сад вписать некуда, дети не могут переходить через дорогу. Мы вычеркиваем проект жилья. В результате туда не встают ни сад, ни школа, ни жилье, – говорит ведущий аналитик отдела стратегического консалтинга компании Surveyor International Group Ольга Фролова. – С подобной проблемой я столкнулась в Ленинградской области, когда готовили Генеральный план. Мы видим депрессивную территорию: клубы, в которые никто не ходит, полупустые детские сады и школы. Но у нас нет выбора – мы обязаны их спланировать. Муниципалитеты все подписывают, но понимают, что строить ничего не будут. Если взять территорию в зоне агломерации, то там те же нормативы и уже переполненные школы, детские сады. Туда детей возят из соседних поселений».

Разница в потребностях

По мнению начальника отдела продаж компании «БФА- Девелопмент» Светланы Денисовой, наличие хоть каких-то правил лучше, чем их отсутствие. «Но все равно правила создают существенную разницу в положении крупных компаний и небольших. Та нагрузка, которая возложена по социалке на девелоперов, по силам только в проектах комплексного освоения территорий. И совершенно неподъемна при точечной застройке», – говорит она.

Правила вообще не учитывают разницу в потребностях, которые испытывают покупатели жилья разного класса, убеждена Светлана Денисова. «Мы застраиваем новый квартал, по всем параметрам понимаем, что квартиры будут востребованы покупателями эконом-класса. Но эти люди не располагают достаточными средствами, например, на покупку места в паркинге. Мы хотим, чтобы они покупали паркинги, но это не означает, что они могут их купить. У нас заложено 700 с лишним паркингов на 2 тыс. квартир.
И это проблема: мы останемся с нереализованными машино-местами. Это убыток,о котором мы знаем заранее. С другой стороны, жители элитных квартир не отдают детей в ближайший сад. Эти моменты должны быть учтены. Невозможно с одной меркой подойти к разным территориям, классности, исторически сложившимся реалиям», – говорит Светлана Денисова.

С ней согласна Ольга Фролова:
«Мне видится, что необходима дифференциация – центр и окраина. И по классам, потому что обеспеченность жилья эконом-класса и классов «комфорт» и «элита» различаются. Документ важный, нам нравится им пользоваться, но у него есть эти недостатки».


Об одном эксперты не спорят: главная задача региональных нормативов проектирования сейчас – отделить застраиваемую землю от незастраиваемой в принципе. «Территорию застройки – от улично-дорожной сети, от открытых городских пространств. Отделить то, что принадлежит рынку, от того, что принадлежит государству», – говорит Александр Карпов. «Я сторонник эволюции, мне приятнее работать с теми материалами, которые развивают существующие нормативы и документы. Наши нормативы работают на Генеральный план, на перспективу. Детские сады, школы, поликлиники должны быть запланированы, размещение – это уже искусство. При этом нормативы неизбежно будут отбирать у девелоперов куски территории», – резюмирует Светлана Ершова.


Оксана Колганова

Региональный деловой журнал "Эксперт Северо-Запад", 17-23 марта 2014 г, №12 (659), стр. 30-31 

Читать статью »