+7 (812) 600-55-77

Открыты во всех своих решениях Нам есть, что рассказать и мы готовы делиться своим опытом. Наши двери всегда открыты

Главная/Пресс-центр/Мы в СМИ/"Ямочный" ремонт законодательства

"Ямочный" ремонт законодательства

 

В Петербурге приняты долгожданные Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Однако трансформация местной нормативной базы продолжается. И пока не появятся полные и четкие правила игры, судьба многих проектов остается под вопросом. 

По словам председателя Комитета по строительству Михаила Демиденко, сформированы поправки в Генплан Петербурга, они проходят последние согласования в Москве. Почти готова новая версия местного 820-го закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия…». Скоро она поступит в Законодательное собрание. Из-за того что нынешний закон действует лишь отчасти, «под сукно», по подсчетам чиновников, легли около 170 проектов планировки территорий. После того как новая редакция документа вступит в силу, они получат «зеленый свет». Или отказ. Любой вариант лучше, чем «зависание» в неопределенности.

Директор по развитию ГК AAG Светлана Ким отмечает: многие стройки планировались в расчете на смену функционального зонирования территории и все еще ждут необходимых решений. Не имея четких подтверждений об изменении зоны, собственники участков не смогут начать проекты. Однако после принятия поправок в Генплан потребуется корректировка Правил землепользования и застройки, потом предстоит разработать проект планировки и межевания территории, оформить градплан и лишь затем приступить к проектированию и строительству.
«Такие проекты рассчитаны на долгосрочную перспективу. Застройщики приобретают их либо при условии реализации всех мероприятий по смене зон, либо при формировании адресной программы на будущее», — полагает Светлана Ким.

По ее оценкам, выполнение требований Региональных нормативов градпроектирования сделает проекты на 15–20% дороже, что, безусловно, скажется на стоимости жилья. Например, увеличивается социальная нагрузка: на 40% вырос норматив по местам в детсадах; до 500 метров уменьшается радиус доступности для школ (раньше допускалась транспортная доступность до 50 минут). Кроме того, дополнен перечень необходимых социальных объектов. Теперь придется учитывать наличие мест в учреждениях отдыха и спорта, домах для престарелых и инвалидов, домах ночного пребывания для лиц БОМЖ, центрах помощи одиноким, инвалидам, несовершеннолетним. То есть девелоперам придется выяснять наличие подобных учреждений и их фактическую заполняемость. С этим тоже могут возникнуть проблемы: если учреждения образования исправно предоставляют информацию о наличии резерва или дефицита мест, то с остальными работать сложнее.

Не навреди

РНГП обязательны для применения к объектам нового строительства. Но что делать, если проект реализуется на территории, застроенной по старым нормам? Где дела с озеленением, парковочными местами, социальными и спортивными объектами обстоят не лучшим образом.
 

Ведущий аналитик компании Surveyor International Group Ольга Фролова говорит, что РНГП, с одной стороны, упростили проектирование, а с другой — ужесточили процесс строительства в городе, особенно в центре: «На инвесторов ложатся обязательства по созданию социальной инфраструктуры. Выполнить эти требования в зоне плотной застройки даже при искреннем желании бывает проблематично. Хотя РНГП — своеобразный стимулятор девелоперов. Нормы заставляют их более грамотно и детально подходить к проработке проекта».

Светлана Ким полагает, что застройщики могут предложить свои варианты решения социальных вопросов или, по крайней мере, не допустить ухудшения ситуации. Например, можно предусмотреть детский сад большей вместимости, чем требуется по проекту. Или разместить общие парковочные зоны для всех жителей квартала, благоустроить площадки для отдыха и спорта. «Универсальных сценариев нет, но в каждом квартале стоит предусмотреть что-то полезное не только для будущих, но и для нынешних жителей. Вряд ли проект может стать нереализуем из-за РНГП. На это бывает множество других причин: ограничения КГИОП, санитарно-защитные зоны, инсоляция, охранные зоны сетей, функциональные зоны Генплана, нормы ПЗЗ», — рассуждает Светлана Ким. По ее словам, если проект настолько мал, что создавать социальные объекты нецелесообразно, можно оказать помощь городу в их строительстве на альтернативных территориях. В общем, компромисс возможен.

Работа над ошибками

Ждут инвесторы и новый вариант закона «О границах зон охраны…». Светлана Ким надеется, что это решит судьбу исторических (по году постройки) объектов, не представляющих историко-культурной ценности: «Мы не раз сталкивались с ситуацией, когда все (в том числе и специалисты КГИОП) понимают: здание имеет статус исторического по ошибке. Может, в ПИБе что-то перепутали, может, сказались недочеты документооборота в советское время. Однако здравый смысл подсказывает: постройка далека от шедевра, который требует миллионных инвестиций на ликвидацию аварийности. Если здание действительно ценно, его, безусловно, следует сохранить и восстановить для истории. Но когда рядовые дома в центре разваливаются, потому что снос запрещен, а их параметры не позволяют собственнику эффективно вложиться в реконструкцию, это только ухудшает облик города».

По мнению Ольги Фроловой, новый закон должен формализовать процедуру строительства и реконструкции в историческом центре. Она согласна, что основная проблема связана с термином «исторические задания» (дома до 1917 года постройки). Нет четких критериев отнесения здания к категории аварийных и подлежащих сносу, и поэтому девелоперы зачастую отказываются от проекта.
«Кроме того, мы ждем поправок в закон, касающихся так называемых архитектурных ошибок. Что касается редевелопмента промышленных зон, тут основная проблема заключается в работе с собственниками предприятий. Генплан и ПЗЗ должны четко обозначить политику города по поводу смены функционального назначения территорий», — полагает Ольга Фролова. Она уверена, что РНГП и новый 820-й закон установят четкие и понятные правила проектирования в центре для всех участников рынка. Это позволит им тщательно рассчитать инвестиционную модель проекта и оценить целесообразность редевелопмента.

Горячие поправки

С момента вступления в силу РНГП прошло около месяца, а строительное сообщество уже подготовило первоочередные поправки в свежий документ. По словам вице-президента СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексея Белоусова, предложения переданы вице-губернатору Марату Оганесяну: «Застройщики поддержали закон только потому, что без него очень долго и трудно утверждались проекты планировки». В первую очередь девелоперы просят до 2015 года установить норматив обеспеченности жильем на уровне 28 кв.м на человека, а до 35 «квадратов» увеличить эту цифру к 2020 году, как это и записано в Генплане. Напомним, что в РНГП сразу заложены 35 кв.м.

Кроме того, застройщиков тревожит норматив доступности детских садов и школ. Если пешеходная доступность садиков понятна и аргументированна, то 500 метров для школ — явный нонсенс для мегаполиса. Так, средняя доступность школ в Адмиралтейском районе действительно составляет 350 метров, зато в Курортном районе — 2,5 км. «Если строго следовать цифрам, получается, что в ближайшее время нужно построить несколько сотен школ, причем 90% — в Курортном районе. Мы предлагаем ввести для школ понятие пешеходно-транспортной доступности с нормативом до 30 минут», — говорит Алексей Белоусов.

Следующая проблема — резкое увеличение обеспеченности местами в детских садах (на 60%). Строители полагают, что цифры нужно корректировать, конечно, с учетом имеющегося дефицита в некоторых районах. Беспокоит инвесторов и норматив озеленения для проектов комплексного освоения — 16 кв.м на человека. Между тем в новостройках Ленобласти предусмотрена норма в 4,5 кв.м на человека, в Московской области — 6 кв.м, в Петербурге — 6 кв.м. Строители уверены, что новые требования могут реально затормозить крупные проекты, обеспечивающие основной ввод жилья. Они предлагают дифференцировать цифры: показатели для центра, спальных районов и пригородов должны различаться.

Андрей Некрасов

Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 17(805) 28.04.2014, c.18

Читать статью »